در سال های اخیر، با افزایش قیمت مسکن در کلانشهر تهران و البته منطقه 22 تهران و کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش خرید ملک از رونق زیادی برخوردار بوده است. در کنار افزایش قراردادهای پیش فروش تجاری، اداری و مسکونی همچنین حتی خرید و فروش امتیاز تعاونی های مسکن منطقه 22، اختلافات حقوقی نیز وجود دارد. در بسیاری از مواقع عده ای اقدام به پیش فروش خانه های نیمه ساخته یا حتی ناتمام کردند که خریداران آن ها را خریداری کردند و قرارداد بسته شده است.
خریدار تصور می کند پیش فروش خانه در شرایط مطلوب و زیر قیمت بازار انجام داده است. در صورتی که بعد از مدتی متوجه می شود که خانه ای در کار نیست و فروشنده کلاه سرش گذاشته است. در اینجا ما شما را با نحوه صحیح نوشتن قرارداد پیش فروش خانه آشنا می کنیم. با ما همراه باشید.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
پیش فروش یا پیش خرید همانطور که از نامش پیداست به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید است، این اصطلاح در بسیاری از معاملات به کار می رود. عمدتاً در حوزه املاک، ملک پیش فروش شده قبل از تکمیل شدن به فروش می رسد و به آن پیش فروش می گویند و به خریدهایی که قبل از اتمام ساخت انجام می شود، پیش خرید می گویند.
محاسبه پیش خرید برای خریدار
1- چون ملک تکمیل نشده است، قطعاً قیمت پیش فروش خانه کمی ارزانتر از قیمت تکمیل شده همان خانه است، پس از تکمیل شدن ملک (واحد تجاری ، ملک اداری و آپارتمان مسکونی) ، در صورتی که شرایط بازار یکسان، خریدار می تواند خانه را با قیمت بالاتر به فروش برساند.
2- در معامله ای که ملک آماده فروش است خریدار باید طبق قرارداد حداکثر ظرف مدت 2 ماه مبلغ قرارداد را پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش مبلغ قرارداد به صورت اقساطی و در مرحله ساخت پرداخت می شود. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
- در پیش فروش طراحی داخلی و لوازم جانبی بنا به سلیقه خریدار قابل تغییر می باشد.
4- در ساختمان های آماده فقط اجزای جلویی ساختمان دیده می شود اما در پیش فروش خریدار می تواند تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی را مشاهده و رویت کند.
معایب پیش خرید برای خریدار
- احتمال عدم تحویل به موقع ملک توسط سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد از سوی سازنده
- عدم تکمیل ساخت و ساز در زمان رکود و بی انگیزگی سازنده
- احتمال اینکه سازنده ملک را به چند نفر بفروشد وجود دارد
5- احتمال کلاهبرداری توسط شرکت های غیر قابل اعتماد
6-امکان اخذ و نکول وام های کلان بانکی بر روی سند مادر، در صورت عدم پرداخت اقساط باید توسط خریدار پرداخت شود.
7- امکان عدم اخذ پروانه پایان کار و عدم پرداخت وجه شهرداری این امر به عهده خریدار می باشد.
قانون پیش فروش خانه
در سال 1388 قانون پیش فروش مسکن مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره تصویب و اجرا شد. طبق این قانون به هر نامی که مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) قرارداد منعقد می شود. احداث یا تکمیل ساختمان معینی در آن زمین، از شروع ساخت و ساز یا پس از اتمام ساخت و ساز یا عملیات ساختمانی، واحدهای تجاری یا آپارتمان های مسکونی و اداری مذکور در قرارداد به مالکیت پیش خریدار در می‌آیند.
از نظر این قانون “قرارداد پیش فروش” تلقی می شود. فرآیند پیش فروش آپارتمان مسکونی یا اداری بر اساس این قانون پس از صدور پروانه ساخت توسط شهرداری و ایجاد شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که حاوی مشخصات کامل و ضمایم می باشد و پس از اخذ مجوز انتشار آگهی از دستگاه های ذیربط، فروشنده می تواند از پایگاه تبلیغاتی و رسانه ای استفاده کند.
پس از این مرحله تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام شود. مشاوران املاک باید پس از مذاکرات اولیه برای تنظیم سند رسمی این قرارداد، طرفین را به همان دفتر بفرستند، خودشان نمی توانند این قرارداد را تنظیم کنند. در غیر این صورت مجرم محسوب می شوند. همچنین در صورتی که سرمایه گذاران بدون تنظیم اسناد رسمی و یا کسب مجوز برای آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه نقدی و مالی از دو تا چهار برابر محکوم خواهند شد.
نکاتی که باید در تنظیم قرارداد پیش خرید ملک به آن دقت کنید
- مورد معامله
بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات معامله است که باید با دقت و به طور کامل اعم از متراژ، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی قید شود، همچنین موارد دیگری مانند برق، آب، تلفن، گاز و … و پارکینگ و انباری و همچنین محل پارکینگ و انباری نیز مشخص شود.
- مشخصات ملک
در قسمت بعدی این قرارداد ملک چه واحد تجاری باشد یا آپارتمان مسکونی و ملک اداری شامل نقشه و اتاق خواب، کمد دیواری، جنس مصالح (رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتور، آیفون، درب ها، کلید و پریز، کولر، سرویس بهداشتی و …) ذکر شود. ) “این چیزها ممکن است کوچک به نظر برسند، اما می توانند مشاجرات و مشکلاتی را ایجاد کنند.
- مشخصات فنی و معماری ملک
در این بند از قرارداد پیش فروش باید کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح ساختمانی، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی ذکر شود. می توان از آن برای اطمینان از رعایت این تعهدات استفاده کرد. در قرارداد، در صورتی که ملک فاقد هر یک از این شرایط باشد، با توجه به نظر کارشناس، قیمت معامله کاهش یافته و یا خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.
- تاریخ تحویل ملک
یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش تعیین زمان تحویل ملک است که باید دارای ضمانت حسن انجام کار قوی باشد تا در صورت تاخیر خریدار بتواند تمامی زیان خود را پرداخت کند. مشکلات مختلفی وجود دارد که سازندگان با آن دست و پنجه نرم می کنند، اغلب سازندگان سعی می کنند زمان تحویل ملک را برای جذب خریدار کوتاه کنند و معمولا هم به دلایل مختلف نمی توانند به قول خود عمل کنند.
این برای خریداری که قصد دارد در آپارتمان مسکونی خود زندگی کند ضرر است. خسارت یکی از بهترین ضمانت‌ها در برابر وعده تحویل ملک است. یک روز تاخیر بر اساس قیمت اجاره همان آپارتمان، برای خریدار ضرر خواهد داشت. پس با دقت این بند را در قرارداد لحاظ کنید.
- مساحت ملک
در صورتی که مساحت واحدی که طبق صورتجلسه جداگانه تعیین شده، کمتر یا بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس سود مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود و در صورتی که متراژ کمتر از ۵ درصد باشد هیچ یک از طرفین نمی تواند معامله را فسخ کند اما اگر از 5 درصد بیشتر شود خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافی را بپردازد همچنین اگر محدوده واحدهای تحویل داده شده کمتر از 95 درصد مبلغ توافق شده باشد، پیش خریدار می تواند معامله یا قیمت آن را بر اساس نظر کارشناسی فسخ کند، پیش فروشنده باید با میانجی گری بین طرفین یا با برآورد کارشناسی مبنی بر رضایت طرفین از انتخاب خود، جبران کند.
سخن پایانی
پیش فروش و خرید آپارتمان های مسکونی و اداری همچنین ملک های تجاری ، چالش های زیادی را به همراه دارد. بنابراین باید سعی کنید از ابتدا همه چیز را از طرف پیش فروشنده و پیش خریدار مشخص کنید تا مشکلی پیش نیاید. ممنون که تا پایان ما را همراهی کردید.
سوالات متداول
- پیش فروش ملک به چه معناست؟
به انواع املاکی که قبل از اتمام ساخت و ساز و قبل از قابل سکونت به فروش می رسند، پیش فروش و به املاکی که قبل از ساخت خریداری می شوند، پیش خرید می گویند.
- آیا پیش خرید ملک سود دارد؟
بله. از آنجایی که ملک ناتمام است، قیمت پیش فروش یک خانه ارزانتر از قیمت تکمیل شده همان خانه است و پس از اتمام ملک، اگر بازار در همین شرایط باشد، خریدار می تواند ملک خریداری شده تجاری یا مسکونی یا اداری را با قیمت بالاتری بفروشد و سود کند.
